CR des réunions du 27/01 et du 17/02/2015

Sommaire :
1. Présentation Coopimo
2. Présentation Thomas HUGHEN, architecte
3. Le montage juridique et financier
4. Organisation UTOP-COOPIMO-THOMAS
5. Charte de vie et gouvernance
6. Projet Architectural et Urbain
7. Points en suspens et Plan d’actions

Intervenants :
Huguen Thomas (architecte) - th@archi-ethic.fr
GUIONEAU Cyrielle (Coopimo) - c.guioneau@coopimo.fr
Christian CHEVE (Coopimo) – c.cheve@coopimo.fr
UTOP Habitat (Association Loi 1901) – groupeutop@orange.fr

Attendu pour le dossier Phase 2 :
Charte de vie (2 pages)
Gouvernance (2 pages)
Montage juridique et Évaluation financière
Programme - Esquisse +++ = Formalisation de l'architecture avec contexte urbain, volumétrie, implantation de la construction et morphologie, matériaux…

Présentation COOPIMO

Créé en 54 par le maire de champigny.
A développé la location-introduction (affranchi des banquiers car Coopimo prêtait et portait le risque) : 1250 logements environ dans les années 70.
En 72, loi Chalandon a fermé toutes les coopératives, risque trop important pour les ménages qui portaient le risque de la MOA, donc traversée du désert pour Coopimo. Ils ont continué à gérer les prêts à 25 ans jusqu’à fin 90.
Ils sont adossés à un groupe HLM IDF Habitat.
Christian Chevé était directeur financier. Il a donc gérer Coopimo durant les 90’ avec la question suivante : que faire avec cette coopérative (sous tutelle de l’état) ?
Ils l’ont transformé en SCP, société coopérative de production, coopérative d’usagers et non de salariés. On va devenir coopérateurs.
En 2005, mise en place du PSLA (loi de 84 + avantages fiscaux): ils se sont donc spécialisés sur ce créneau. Spécialiste du sujet maintenant, production de 200 logements en IDF sur 700 logements en PSLA.
Christian Chevé est aussi président de l’union des coopératives HLM d’IDF.
Expérience avec Atelier 15 : expérience d’habitat participatif en IDF, une des premières (y’en avait en province mais à Paris)
Coopimo travaille avec une sélection de 12 architectes. Dans les 12, il y a le président de l’association des architectes d’IDF.

Remarque : Le projet Colette à Vitry, c’est une réponse à un concours. La différence avec nous c’est qu’il n’y avait pas de groupe, ils ont donc constitués un groupe. Aujourd’hui une 10aine de ménage, d’origine très populaire. Il faudrait les rencontrer ainsi que ceux de Malakoff.

Présentation Thomas
Thomas travaille au sein d'une coopérative (archi ethic). Ils travaillent sur du logement et des équipements (intérêt pour la qualité d'usage des lieux). Ils travaillent depuis l'origine sur HP. 
Ils conduisent actuellement 3 projets d’HP : Montreuil, Strasbourg et Reims. Les 3 groupes d'habitants travaillent avec un genre de Coopimo.
Archi-ethic y travaille en AMOA (relation avec la MOA) et en tant que MOE.
Ils sont habitués à accompagner un groupe qui ne connaît pas bien l'archi, le juridique et qui n’a pas de gros moyens. 
L'enjeu est de combiner qualité de l’espace, qualité de vie et qualité du projet social.
Il propose de beaucoup travailler (sous forme théâtrale) sur l’occupation de l’espace afin que chacun puisse vraiment visualiser, s’approprier et décider de la mise en forme de l’habitat (tant privé que collectif).
Voir leur site

Le montage juridique et financier

On est actuellement sur 2 hypothèses. Il faudra en choisir une :
- Hypothèse 1 : Montage en PSLA classique, habitat participatif sans société coopérative. Il y a quand même un espace collectif à gérer mais sans la structure juridique société.
Ici : Garantie financière de Coopimo jusqu’à l’accession à la propriété de chacun.
Rappel :
Le prêt social location-accession (PSLA) est le dispositif mis en place en 2004 par les pouvoirs publics pour encourager la location accession, grâce à un achat sécurisé sur-mesure et une fiscalité réduite.
Phase de pré - commercialisation :
Constitution d’un dossier financier avec COOPIMMO.
Validation bancaire du dossier (avec une banque partenaire).
Signature d’un acte de réservation. 
Phase locative : (Chez COOPIMMO de 1 an à 4 ans)
Signature d’un contrat de location accession chez le notaire.
Entrée dans les lieux. (Paiement d’une redevance comprenant une part locative et une part épargne (ne pouvant excéder un tiers des revenus du ménage). 
Transfert de propriété :
Levée d’option d’achat possible à chaque anniversaire d’entrée dans les lieux pendant 4 ans.
Définition du prix définitif du logement (déduction partie épargne, décote de 1% par année).
· Étude du dossier du locataire accédant auprès des banques de son choix ou de la banque partenaire de COOPIMMO.
· Signature de l’acte de transfert de propriété chez le notaire.
 
Description du montage (ex. Coop Colette à Vitry)


Avantages : 
Une décote de 1 % par année sur le prix de vente durant la phase locative qui peut durer 4 ans avec COOPIMMO.
Une TVA à taux réduit (5.5% au lieu de 20%).
Exonération de la taxe foncière pendant 15 ans à compter de la déclaration d'achévement des travaux (n’incluant pas la taxe d’enlèvement des ordures ménagères).
La possibilité de cumuler le Prêt à taux Zéro.
En cas de difficulté, l’acquéreur bénéficie d’une garantie de rachat et de relogement pendant 15 ans et d’une garantie revente pendant 10 ans.
Les mensualités de remboursement de l’emprunt ne doivent pas dépasser le montant de la redevance, soit un tiers des revenus mensuels.

Inconvénients :
ça peut être éliminatoire, par rapport à la notion de participatif.
Il sûr que bail emphytéotique se couple avec un PSLA => Coopimo vérifie ce point et nous fait un retour.

- Hypothèse 2 : Création d'une sté coopérative d'habitant (type S3C : Société Civile Coopérative de Construction), avec un montage de démembrement foncier et bâti, ou une SCIAPP (Société Civile Immobilière d’Accession Progressive à la Propriété) (cf. annexes+doc joints au CR)
Dans ce cas, Coopimo fera la MOA et la promotion immobilière tout le long du prêt et garantit l'opération tant que le bâtit n'est pas payé (si qqn se désiste, Coopimo s'engage à reprendre le logement). La présence de Coopimo aide à obtenir un prêt auprès d'une banque (c'est la garantie, il sécurise l'opération).

Rappel : Une société civile qui achète un immeuble :



Le démembrement :
Les habitants (UTOP) détiennent des parts de la SCxx et loue le droit d’usage de l’habitation (=usufruit) pendant 99 ans (délai du bail emphytéotique). Les habitants acquièrent aussi l’usage des espaces communs.
La société (=coopérative d’habitants) détient le bâtit (=la nue-propriété de l’immeuble), le finance sur 15-25 ans (durée du prêt immobilier) et paye un loyer à la Ville de Paris pour l’occupation du foncier.
Le foncier (=terrain) appartient à la Ville de Paris.

Le bail emphytéotique :
La SCxx paye un loyer annuel pour couvrir les frais de la collectivité, on ne fait pas perdre d'argent à la Ville, ce n'est pas un privilège. Il faudra le défendre comme ça. Il faut que nous (+Coopimo) proposions un calcul de loyer qui ne paraisse pas une subvention cachée. 
Attention : A la fin du bail emphythéotique (20, 30 ou 99 ans), le foncier et le bâtit reviennent à la Ville de Paris

Avantage :
Démembrement baisse le coût de 30% (on achète uniquement le droit d’usage).
Inconvénient :
Il n’est pas certain que la PSLA puisse être mise en œuvre dans le cadre d’une SC sauf si SCIAPP : comme un PSLA mais sur 25-30 ans (accession progressive) au lieu de 5 ans pour le PSLA classique.
ORGANISATION UTOP-COOPIMO-THOMAS



MOA = COOPIMO (et nous dans le cadre d’une S3C)
Coopimo nous amène son expertise, nous propose les solutions et nous décidons.
C’est à ce niveau qu’il faut inventer une manière de fonctionner qui respecte notre volonté de participer activement à la conception du projet. On participe mais le mode de participation n’est pas contractuel. Il dépendra aussi beaucoup de notre investissement.
Ex : UTOP achète une action de Coopimo.
Un contrat UTOP - Coopimo : il sera précisé à l'avance du coût de l'AMO. Nous devenons coopérateurs de COOPIMO (=usagers)
=> Coopimo nous envoie un exemplaire de contrat.


AMO = COOPIMO / Thomas
Proposition de Christian Chevé : UTOP désigne Coopimo comme AMO et COOPIMO sous-traite à Thomas (et Coopimo récupérera la subvention si on ne gagne pas la phase 2).
1 contrat Coopimo – Thomas : Coopimo finance Thomas tout au long de la phase 2
Thomas nous expliquera le processus et la méthode de travail. Il nous accompagnera grâce à son expertise technique sur l’ensemble du projet.
>Atelier une fois tous les 15 jours de 5-6 heures animé par lui (le Dimanche)


MOE :
Architecte, soit Thomas (ou un autre ?). Thomas préfère tout faire.
Il supervise la construction et les relations avec les prestataires.


>Une fois par mois/2mois : 1 Comité de pilotage avec nous, Coopimo, Thomas et autre si nécessaire pour procéder aux arbitrages.

>Thomas nous fait rapidement une proposition d’organisation et de méthode de travail.
Charte de vie et Gouvernance

Objectif du rendu Phase 2 : trouver un montage financier qui rende l’accès au logement et à l’architecture dans une grande ville possible pour des ménages à revenus modestes => Innovation.
Il faut faire apparaître dans le dossier comment on a construit le projet, comment on est dans le participatif, comment on expérimente pour créer notre mode de gouvernance et notre charte basées sur l’expérience Phase 2.

Ne pas oublier que dans la notion de participatif, il y a celle d’engagement.
Projet Architectural et Urbain

Thomas nous a précisé concernant le terrain de la rue Sorbier qu’il était compliqué : chantier de démolition + il y a des carrières partout dans les sous-sol donc il faudra prévoir des fondations profondes (donc cher)
Concernant l’architecture de notre projet phase 1 : Elle est chère : ossature bois plus cher, notre idéal écolo est utopique sur le plan financier + bémol sur la taille des espaces de vie communs.
La capacité foncière du terrain (répartition des espaces) est à préciser.
>Aspect que l’on va étudier rapidement avec lui et Coopimo, en fonction de l’évaluation de notre capacité financière.

Points en suspens et Plan d’actions

Quoi
Qui
Fait pour Quand
Calendrier : Prévoir Doodle et intégrer Thomas + Coopimmo (Christian, Hélène, Cyrielle) + Toit à moi : Ateliers bimensuels de mars à mai/juin le wk avec Thomas et un représentant Coopimo
Anne
18/02
Réunion thématique de travail en semaine en soirée
- Coopimmo + Archi ethic/Thomas : travail sur le montage juridique
- Utop + Thomas : Travail sur le programme

A définir avec Thomas lors de notre 1er atelier avec lui
Contacter Toit à Moi : Récap + Présence aux réunions
???
???
Envoyer les statuts d’asso à Thomas
AL
18/02
Créer le compte bancaire de l’association
???

Relire la charte de vie en vue de la retravailler (+synthétiser)
TOUS
24/02
Relancer la Mairie sur une étude topographique du terrain
???

Recontacter le groupe d’en face pour étudier l’interaction


Interroger sa banque sur nos capacités respectives d’emprunt : à préciser si Coopimo peut nous proposer des banques partenaires (cf. crédit coopératif)
TOUS

Il faut chiffrer et valider les hypothèses juridiques.
Coopimo

Rencontrer d’autres projets HP :
Encadré par COOPIMO : Vitry Colette et Malakoff
Cergy Pontoise

A organiser
Coopimo nous envoie un exemplaire de contrat

Coopimo nous fait un retour sur nos statuts d’association